Bouwen en verbouwen

Voor studentenkamers van private eigenaars bestaat er in Brussel geen aparte regelgeving. De studentenkamer wordt beschouwd als een gewone woning en moet dus conform de algemeen geldende regels zijn. De algemene woningvoorschriften zijn dus ook van toepassing voor studentenkamers en -woningen. Om kamers te verhuren, moet je als eigenaar tegemoet komen aan bepaalde voorschriften. In Brussel gaat het dan vooral om de Gewestelijke Brusselse Huisvestingscode (BHC), de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordeningen (GSV) en eventuele gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen (Gem.S.V.). Ze zijn elk van toepassing op verschillende situaties. Bovendien hebben ze in bepaalde gevallen eigen minimumnormen. Aan welke regels jij moet voldoen, hangt af van de aard van je woning:

Je gebouw is reeds vergund als een gebouw met meerdere woningen

Brusselse Huisvestingscode (BHC)

Een bestaande eengezinswoning die je geheel of gedeeltelijk wilt verhuren

Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening (GSV) (in aanvulling op de BHC)

Een nieuwe woning die je geheel of gedeeltelijk wilt verhuren

Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening (GSV) (in aanvulling op de BHC)

Voor de private verhuurder zorgt deze regelgeving mogelijk voor wat onduidelijkheid. Het is belangrijk om te weten dat de BHC enkel van toepassing is als je al over een (bestaande) woning beschikt met een vergunning voor meerdere wooneenheden. Het is immers zo dat je je eengezinswoning moet omvormen tot een woning met meerdere wooneenheden alvorens je kamers kan verhuren (aan studenten of anderen). Daarvoor moet je een stedenbouwkundige vergunning aanvragen, ook als de kamers niet verbouwd worden. Bovendien zijn er vaak enkele aanpassingen nodig om een gezinswoning geschikt te maken voor verhuur en ook daarvoor heb je vaak een stedenbouwkundige vergunning nodig.

Neem contact op met de dienst Stedenbouw van jouw gemeente om de specifieke regels voor je eigen situatie te kennen. Kijk daarvoor op de website van Ruimtelijke Ordening en Stedenbouw in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Je vindt er ook algemene spelregels en voorschriften.

Brusselse Huisvestingscode

De Brusselse Huisvestingscode (BHC) werd ingevoerd in 2003 (herzien in 2013) om de vaak ondermaatse kwaliteit van woningen op de Brusselse huurmarkt te verbeteren. Het recht op behoorlijke huisvesting staat dus centraal in de BHC.

De BHC gaat over de kwaliteit van elke woning die verhuurd wordt. De verplichtingen die de BHC vermeldt, gaan over veiligheid, gezondheid en de voorzieningen in de woning. De controle op deze verplichtingen wordt uitgevoerd door de Gewestelijke Huisvestingsinspectie van de Gewestelijke Overheidsdienst Brussel. Als uit controle blijkt dat de regels niet worden nageleefd, kan er een verbod worden opgelegd om de woning nog verder te huur aan te bieden, te verhuren of te laten bewonen. Ook kan deze dienst een boete opleggen van €2.000 tot €25.000 per verhuurde woning.

De principes van de BHC zijn uitgewerkt in een verzameling van concrete regels, waarvan je een overzicht vindt in de bijlagen van het volledige onderzoeksrapport (p.47):

  • Minimale oppervlakte, hoogte van de vertrekken en toegankelijkheid
  • Stabiliteit van het gebouw, de elektriciteit, het gas, de verwarming en de riolering
  • Vochtigheid, parasieten, verlichting en verluchting
  • Koud (drink)water, (sanitair) warm water, de sanitaire installaties, de elektrische installatie, de verwarming en de kooktoestellen
  • Plaatsing rookdetector

Stedenbouwkundige Verordeningen

Stedenbouwkundige verordeningen zijn een verzameling van voorschriften die je moet volgen voor nieuwe gebouwen en voor wijzigingen aan bestaande woningen. Je zal bijna altijd een stedenbouwkundige vergunning moeten aanvragen als je (studenten)kamers wilt verhuren, zowel bij nieuwbouw als bij het verhuren van kamers in reeds bestaande gebouwen. In Brussel vaardigt het Brussels Hoofdstedelijk Gewest algemene stedenbouwkundige normen uit, die eventueel aangevuld kunnen worden door gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen.

Je moet een stedenbouwkundige vergunning aanvragen voor:

  1. Een nieuwbouw
  2. Een bestaand gebouw, indien het gaat om:
    1. Een uitbreiding of nieuwe verdieping
    2. Wijziging van het aantal woningen
    3. Wijziging van de bestemming van de woningen of van hun verdeling
    4. Wijziging van de bewoonbaarheid van de woning

Als je je eengezinswoning wil omvormen naar een gebouw met meerdere studentenkamers, verander je de bestaande toestand van de woning naar een collectieve woning. Zelfs als je geen verbouwingen aan de kamers doet, zal je toch een vergunning moeten aanvragen. Als je niet beschikt over de juiste vergunning, kan je boetes opgelegd krijgen.

Studentenkamers zijn bovendien niet als een aparte categorie opgenomen. Ze moeten dus beantwoorden aan de normen van de ‘gewone’ verhuur. Daarmee wil men vermijden dat er woningen gebouwd worden die enkel geschikt zijn voor studenten. Bepaalde afwijkingen van de voorschriften van de stedenbouwkundige verordeningen zijn mogelijk, maar ze moeten steeds worden voorgelegd. Je kan een concrete aanvraag indienen bij de dienst Stedenbouw van je gemeente, waar je ook eventuele uitzonderingen kan bespreken.

De Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening (GSV) staat boven elke gemeentelijke stedenbouwkundige verordening. Je kan de volledige GSV hier vinden. Het belangrijkste deel voor je vergunning als verhuurder van studentenkamers vind je terug op de pagina’s in het menu ‘Woningvoorschriften’, over de bewoonbaarheidsnormen voor woningen: oppervlakte en volumes, comfort en hygiëne, voorzieningen en verplichte dienstlokalen. Je kan het overzicht van de GSV terugvinden in de bijlagen van het volledige onderzoeksrapport (p.54).

Gemeenten kunnen de GSV aanvullen met eigen Gemeentelijke Verordeningen (Gem.S.V.). Dit betekent dat ze de reeds bestaande basisvoorschriften van de GSV kunnen aanvullen, maar ook dat ze een aantal voorschriften (kunnen) opleggen die nog niet voorzien zijn in de GSV. Ze kunnen ook bepaalde bijkomende kosten invoeren. De website van de dienst Stedenbouw biedt een overzicht van gemeentelijke verordeningen die online staan. Om zeker te weten of je gemeente een eigen stedenbouwkundige verordening heeft uitgevaardigd, kan je best contact opnemen met de dienst Stedenbouw van jouw gemeente. Gemeenten hebben bovendien elk hun voorkeur wat betreft studentenwoningen. Zo vaardigde de stad Brussel in 2012 een reeks ‘aanbevelingen’ uit waaraan studentenwoningen zouden moeten beantwoorden (deze zijn verkrijgbaar bij de gemeente).

Overtredingen op stedenbouwkundige voorschriften kunnen in Brussel door het gewest en de gemeente bestraft worden. Zij zijn bevoegd om een strafmaatregel op te leggen of om een administratieve boete op te leggen. Het is dus niet zo dat een overtreding automatisch tot een strafmaatregel leidt, ook een boete is mogelijk. De gemeente of het gewest zullen desgevallend ook vragen om de situatie in orde te brengen volgens de regels, door het gebouw in haar oorspronkelijke staat te brengen (voor de wijzigingen die in overtreding zijn) of om alsnog de juiste vergunning aan te vragen.

vorige
volgende