Bouwen en verbouwen

Er bestaat in Brussel (nog) geen aparte regelgeving voor koten van private kotbazen. Een studentenwoning wordt dus beschouwd als een gewone woning en moet conform de algemeen geldende regels zijn. De algemene woningvoorschriften die hieronder zijn opgelijst, zijn dus ook van toepassing op koten.
Om een kot te verhuren, moet je als verhuurder voldoen aan bepaalde voorschriften. In Brussel gaat het dan vooral om de Brusselse Huisvestingscode (BHC), de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordeningen (GSV) en eventuele gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen (Gem.S.V.). Ze zijn elk van toepassing op verschillende situaties. Bovendien hebben ze in bepaalde gevallen eigen minimumnormen. Aan welke regels je moet voldoen, hangt af van de aard van de woning.

Meer informatie over de specifieke regels in jouw gemeente vind je hier.

De Brusselse Huisvestingscode (BHC) werd ingevoerd in 2003 en volledig herwerkt in 2013 om de vaak ondermaatse kwaliteit op de Brusselse huurmarkt te verbeteren. Het recht op behoorlijke huisvesting staat dus centraal in de BHC.

Door de zesde staatshervorming is het huurrecht geregionaliseerd. Daardoor kunnen er andere regels gelden in Brussel, Vlaanderen en Wallonië. De Brusselse wetgever introduceerde enkele belangrijke wijzigingen. Er zijn aparte huurregimes: de studentenwoninghuur, de medehuur en de ‘glijdende’ huur.

De BHC gaat over de kwaliteit van elke woning die verhuurd wordt. De verplichtingen die de BHC en haar uitvoeringsbesluiten vermelden, gaan over veiligheid, gezondheid en voorzieningen in de woning. Het is de Gewestelijke Huisvestingsinspectie van de Gewestelijke Overheidsdienst Brussel die de controle op deze verplichtingen uitvoert. Bij inbreuken op de regels kan de dienst een verbod opleggen om de woning nog te verhuren. Je kan ook een boete krijgen.

De principes van de BHC zijn uitgewerkt in concrete regels. Een volledig overzicht vind je op de website van huisvesting.brussels. Een beknopt overzicht van de regels van de Brusselse Huisvestingscode vind je hier.

Een belangrijk uitvoeringsbesluit is dat van 15 april 2004: Elk lokaal op het evaluatietraject van een verhuurde woning moet voorzien zijn van een rookmelder. Hoe je die correct plaatst, zie je hier.

Stedenbouwkundige verordeningen zijn een verzameling van voorschriften die je moet volgen voor de bouw van nieuwe gebouwen en wijzigingen aan bestaande gebouwen. Als je studentenkamers wil verhuren, moet je bijna altijd een stedenbouwkundige vergunning aanvragen. Zowel bij nieuwbouw als bij het verhuren van kamers in een bestaand pand. 

In Brussel vaardigt het Brussels Hoofdstedelijk Gewest de algemene stedenbouwkundige regels uit. In sommige situaties worden die aangevuld met gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen (“Bouwreglementen”). Inbreuken op de stedenbouwkundige voorschriften kunnen zowel door het gewest als door de gemeente bestraft worden. 

Een stedenbouwkundige vergunning vraag je aan voor:

1. Een nieuwbouw
2. Een bestaand gebouw, indien het gaat om:
   • een uitbreiding of nieuwe verdieping
   • een wijziging van het aantal wooneenheden
   • een wijziging van de bestemming of het gebruik van de woningen of van hun verdeling
   • een wijziging van de bewoonbaarheid van de woning

Zelfs als je geen verbouwingswerken uitvoert, moet je toch een vergunning aanvragen. Dat is nodig, omdat je de bestemming of het gebruik van de woning wijzigt. Doe je dat niet, dan kan je een boete krijgen.

Bovendien zijn koten op dit moment niet als aparte categorie opgenomen. Ze moeten dus beantwoorden aan de normen van de ‘gewone’ huisvesting. Afwijkingen van de voorschriften van de stedenbouwkundige verordeningen zijn mogelijk, maar moeten worden aangevraagd. Neem daarvoor contact op met de dienst Stedenbouw van je gemeente.

De Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening (GSV) staat boven elke gemeentelijke stedenbouwkundige verordening en bepaalt onder meer de regels over de bewoonbaarheidsnormen. Alle info over de GSV vind je op de website van urban.brussels. Een beknopt overzicht van de regels vind je hier.

Tot op vandaag geldt de GSV van 2006. De Brusselse Hoofdstedelijke Regering werkt sinds 2019 aan een vernieuwde stedenbouwkundige verordening, onder de naam ‘Good Living’. Eens goedgekeurd, voorziet die in aparte (ver)bouwnormen voor koten.

Gemeenten kunnen de GSV aanvullen met eigen Gemeentelijke Stedenbouwkundige Verordeningen (Gem.S.V.). Zo kunnen ze de reeds bestaande basisvoorschriften van de GSV aanvullen, maar ook voorschriften opleggen die niet voorzien zijn in de GSV. Gemeenten kunnen zo ook bijkomende kosten invoeren. Op de website van urban.brussels vind je een overzicht van welke gemeente extra regels heeft.

Aanvullend kunnen de gemeenten ook richtlijnen hanteren. In de Stad Brussel zijn deze gemeentelijke aanbevelingen van juni 2021 van toepassing.