Construction et rénovation

Il n’existe pas (encore) de réglementation distincte à Bruxelles pour les kots appartenant à des propriétaires privés. Une résidence étudiante est donc considérée comme une habitation ordinaire et doit se conformer aux règles générales en vigueur. Les règles générales en matière de logement énoncées ci-dessous s’appliquent donc également aux kots.

Pour pouvoir mettre un kot en location, le propriétaire doit respecter certaines règles. À Bruxelles, il s’agit principalement du Code bruxellois du Logement (CBL), du Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) et des Règlements Communaux d’Urbanisme (RCU). Chacun s’applique à des situations différentes. De plus, ils ont leurs propres normes minimales dans certains cas. Les règles à respecter dépendent de la nature du bien.

Vous trouverez ici plus d’informations concernant les règles spécifiques à votre commune.

1. Le Code bruxellois du Logement (CBL)

Le Code bruxellois du Logement (CBL) a été instauré en 2003 et entièrement remanié en 2013 afin d’améliorer la qualité du marché locatif bruxellois, souvent inférieure aux normes. Le CBL privilégie donc le droit à un logement décent.

La sixième réforme de l’État a régionalisé le droit locatif. Par conséquent, les règles qui s’appliquent à Bruxelles, en Flandre et en Wallonie peuvent être différentes. Le législateur bruxellois a introduit quelques changements importants. Il existe des régimes locatifs distincts: le bail étudiant, le bail de colocation et le bail glissant. 

Le CBL concerne la qualité de chaque logement loué. Les obligations énumérées dans le CBL et ses arrêtés d’exécution portent sur la sécurité, la santé et l’équipement du logement. C’est la Direction de l’Inspection Régionale du Logement du Service public régional de Bruxelles qui contrôle ces obligations. En cas de non-respect des règles, la DIRL peut interdire de continuer à mettre le bien en location. Vous vous exposez également à une amende. 

Les principes du CBL ont été traduits en règles concrètes. Vous trouverez une présentation complète de ces règles sur le site web logement.brussels. Vous y trouverez un aperçu concis des règles du Code bruxellois du Logement. 

Un arrêté d’exécution important est celui du 15 avril 2004: chaque pièce figurant sur le trajet d’évaluation d’un logement mis en location doit être équipée d’un détecteur de fumée. Pour savoir comment les installer correctement, cliquez ici.

2. Réglementation en matière d’urbanisme

Les règles d’urbanisme constituent un ensemble de règles à respecter pour la construction de nouveaux bâtiments et la modification de bâtiments existants. Si vous souhaitez mettre des kots en location, vous devez demander un permis d’urbanisme dans la plupart des cas, que ce soit pour une nouvelle construction ou pour la location de chambres dans un bâtiment existant.

La Région de Bruxelles-Capitale a instauré un Règlement Régional d’Urbanisme. Dans certains cas, celui-ci est complété par un Règlement Communal d’Urbanisme. Les infractions aux règles d’urbanisme peuvent être sanctionnées tant par la Région que par la commune.

Vous devez demander un permis d’urbanisme pour:

1. Une nouvelle construction
2. Un bâtiment existant, s’il implique :

  • une extension ou un nouvel étage
  • une modification du nombre d’unités d’habitation
  • un changement de destination ou d’utilisation des logements ou de leur distribution
  • une modification de l’habitabilité du logementEen bestaand gebouw, indien het gaat om:

Même si vous n’effectuez pas de travaux de rénovation, vous devez demander un permis. Cette demande est nécessaire parce que vous changez la destination ou l’utilisation du bien immobilier. Si vous ne le faites pas, vous risquez une amende.

De plus, les kots ne sont actuellement pas répertoriés comme une catégorie distincte. Ils doivent donc répondre aux normes relatives aux logements « ordinaires ». Des dérogations aux prescriptions urbanistiques sont possibles, mais à condition d’introduire une demande. Pour ce faire, vous devez vous adresser au service de l’Urbanisme de votre commune.

2.1 Le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU)

Le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) prime sur tout Règlement Communal d’Urbanisme et définit, entre autres, les règles en matière de normes d’habitabilité. Vous trouverez toutes les informations sur le RRU sur le site logement.brussels. Vous y trouverez aussi un aperçu des règles applicables.

Jusqu’à présent, le RRU de 2006 s’applique. Depuis 2019, le gouvernement bruxellois est en train d’élaborer un nouveau règlement en matière d’urbanisme, sous l’appellation ‘Good Living’. Une fois approuvé, il stipulera des normes de (re)construction distinctes pour les kots.

2.2 Règlements Communaux d’Urbanisme (RCU)

Les communes peuvent compléter le RRU par leur propre Règlement Communal d’Urbanisme (RCU). Cela leur permet de compléter les dispositions de base préexistantes du RRU, mais aussi d’imposer des règles non prévues par le RRU. Les communes peuvent donc également instaurer des taxes supplémentaires. Les communes qui disposent d’un règlement complémentaire sont listées sur le site logement.brussels.

En outre, les communes peuvent appliquer des directives. Au sein de la Ville de Bruxelles, ces recommandations communales de juin 2021 s’appliquent.

3. Tableau récapitulatif des principales règles régionales