Belastingen

Er zijn belastingen die relevant zijn voor verhuurders van studentenwoningen. We zetten ze hier even op een rijtje.

Wat vragen de gemeenten van je voor een studentenwoning?

Een gemeente mag een reeks belastingen heffen en in Brussel is dat niet anders. Je studentenkamer of studentenwoning kan hier te maken hebben met vier verschillende gemeentebelastingen. Ze zijn echter niet in elke gemeente van toepassing, want er zijn heel wat onderlinge verschillen. Als je een kamer aan studenten verhuurt, zijn de belangrijkste belastingen die op de niet-hoofdverblijfplaats (door de student te betalen) en de belasting op het gemeubeld verhuur (door de verhuurder/eigenaar te betalen). Daarnaast kunnen de gemeenten nog andere belastingen heffen, zoals op verbouwingen, nieuwbouw of verwaarloosde gebouwen. We zullen hier de belangrijkste belastingen op een rijtje zetten. Vraag specifieke informatie na bij je gemeente, aangezien deze belastingen (en hun omvang) ook van jaar tot jaar kunnen veranderen.

Belasting op het ‘tweede verblijf’

Met deze moeilijke term wordt aangegeven dat de student die gebruik zal maken van je studentenkamer of -woning niet officieel ingeschreven staat in de gemeente waar de studentenwoning ligt. De student staat dan nog geregistreerd bij zijn/haar ouders, vaak in een andere gemeente. Deze belasting is niet van toepassing op studenten die de kamer als officiële verblijfplaats nemen. Voor studenten die niet officieel ingeschreven zijn in je gemeente geldt in sommige Brusselse gemeenten dus een jaarlijkse belasting op het ‘tweede verblijf’.

De bestaande wet- en regelgeving laat toe om aan de studenten zelf te vragen deze belasting te betalen, al is het eigenlijk de eigenaar die geviseerd wordt. In Oudergem wordt de eigenaar bijvoorbeeld expliciet aangeduid om deze belasting te betalen. Bovendien is het zo dat een aantal gemeenten de eigenaar aansprakelijk houden indien de huurder de belasting niet betaalt (in Ganshoren, Jette, Sint-Gillis en Watermaal-Bosvoorde). Je kan als eigenaar deze verplichte belasting best opnemen in je overeenkomst met de student. Bij het registreren van je huurovereenkomst, moet je een bewijs van inschrijving van je studenten meegeven. Vraag dus zeker al een bewijs van inschrijving aan de studenten bij het tekenen van het contract.

De belastingperiode loopt meestal van januari tot en met december, terwijl het academiejaar van de student van september tot en met juni, eventueel augustus, duurt. Enkele gemeenten nemen voor studenten wel het academiejaar als basis. Je kan in de tabel op p.24 van het volledige onderzoeksrapport een overzicht vinden van de verschillende systemen per Brusselse gemeente.

Vraag bij je gemeente naar de laatste stand van zaken. Je kan ook zelf een kijkje nemen op deze pagina over gemeentebelastingen. Klik op de naam van je gemeente en zoek het laatste besluit onder ‘niet-hoofdverblijf’.

Belasting op ‘gemeubeld verblijf’

Het begrip ‘gemeubeld verblijf’ is vrij breed. In de bijlage van het volledige onderzoeksrapport (p.56) vind je een overzicht van de verschillende definities per gemeente.

Je kan er onder verstaan dat het verhuren van een verblijf waarbij de verhuurder in staat is om zich te wassen, er te koken en slapen voldoende is om beschouwd te worden als een gemeubeld verblijf. Als je een kamer aan studenten verhuurt, kan je je dus verwachten aan deze belasting, die bovendien altijd verschuldigd is door de eigenaar en jaarlijks te betalen is. In Anderlecht betaal je de belasting per trimester, in Etterbeek en Evere maandelijks (met twaalfden dus).Je kan in de tabel op p.25 van het volledige onderzoeksrapport een overzicht vinden van de verschillende systemen per Brusselse gemeente.

Het is aan te raden om het belastingtarief na te vragen bij je gemeente. De tarieven zijn soms onderhevig aan een jaarlijkse verhoging of het gehele belastingreglement kan vernieuwd worden. Je kan ook zelf een kijkje nemen op deze pagina over gemeentebelastingen. Klik op de naam van je gemeente en zoek het laatste besluit onder ‘hotel en verblijf’.

Belasting (en boete) op verwaarloosde of onbewoonde gebouwen

Veel gemeenten heffen ook een belasting op gebouwen die leeg staan en die de woningmarkt nutteloos bezetten. Soms gaat het over gebouwen die onbewoond zijn en niet gebruikt worden. Soms gaat het over gebouwen die in een verwaarloosde staat vertoeven, en daardoor een negatieve impact hebben op hun omgeving. De meeste gemeenten hebben hiervoor een eigen besluit waarin de procedures en eventuele sancties beschreven worden. Je kan ook hiervoor de gemeentelijke besluiten bekijken op de website van plaatselijke besturen in Brussel. Deze belasting is van toepassing als je studentenwoning leeg zou staan.

Naast deze lokale belasting bestaat er ook een boete die kan worden opgelegd vanuit de cel Leegstaande Woningen van de Gewestelijke Overheidsdienst Brussel. Deze maatregel is in het leven geroepen om de leegstand in Brussel tegen te gaan. Zodra je als eigenaar wordt ingelicht over de boete, heb je drie maanden de tijd om aan te tonen dat de woning wel degelijk bewoond wordt. Zo niet bedraagt de boete €500 per strekkende meter, vermenigvuldigd per leegstaande verdieping en het aantal jaren leegstand. Kijk voor meer informatie ook eens op de website van Huisvesting Brussel.

Belasting op langdurige verbouwingen

Dit is een belasting die vooral geldt voor langdurige verbouwingen die meerdere jaren duren. Ben je dus van plan om een groot en langdurig project te beginnen, vraag dan zeker bij je gemeente na of er een belasting is die je moet betalen.

Wat vragen de federale overheid en het gewest van je voor je studentenwoning?

Onroerende voorheffing

Als eigenaar van een gebouw in Brussel ben je sowieso onderworpen aan de ‘onroerende voorheffing’, een belasting die te maken heeft met het gebouw zelf. Die belasting is ten laste van de eigenaar en dus niet verschuldigd door de huurder. Enkel indien je verhuurt aan iemand die de woning als niet-hoofdverblijfplaats gebruikt, kan je deze belasting contractueel doorrekenen. De gemeenten vullen deze belasting vervolgens aan met zogenaamde ‘opcentiemen’ (die in hetzelfde belastingformulier worden opgenomen). Deze belasting wordt bepaald op basis van het kadastraal inkomen van je woning.

Het kadastraal inkomen (KI) is een fictief bedrag dat bepaald wordt door de administratie van het kadaster van het Brussels Gewest. Het is gebaseerd op een schatting van de huurprijs dat je woning jaarlijks zou opleveren, moest je het verhuren. Deze schatting gebeurt nog steeds op basis van huurprijzen van 1975. Het KI van een gebouw bedraagt 60% van deze fictieve huurprijs.

Opgelet! Bij het verbouwen van een woning wijzigt het kadastraal inkomen en voor een dergelijke verbouwing moet je dan ook aangifte doen bij de administratie van het kadaster. Je kan hiervoor terecht op MyMinFin, het digitale infoloket van de federale overheid. Bij niet-aangifte riskeer je een boete.

Er bestaan bepaalde verminderingen op deze onroerende voorheffing, maar die worden enkel bepaald op basis van de gezinssituatie van de huurder: gehandicapte personen of vermindering voor personen ten laste. Als verhuurder moet je deze vermindering aanvragen bij de fiscus. De huurder heeft het recht deze vermindering af te trekken van de huurprijs.

Via de website van het Ministerie van Financiën kan je alle gegevens opzoeken over het kadastraal inkomen en de onroerende voorheffing.

Belasting op huurinkomsten

De inkomsten die je verwerft door het verhuren van een kamer of woning worden belast via de personenbelasting. Je wordt niet belast op basis van de eigenlijke huurinkomsten, maar op basis van het kadastraal inkomen.

Via Tax-Calc kan je volledig anoniem je personenbelasting berekenen. Surf naar Belgium.be en kijk bij de Online Diensten onder Belastingen.

We bespreken hier enkel de regelgeving die geldt voor het verhuren van een onroerend goed dat gebruikt wordt om in te wonen (door bijvoorbeeld studenten) en niet als handelspand. We gaan er ook van uit dat je eigenaar bent van de woning, en niet een huurder bent die onderverhuurt. Hou er bovendien rekening mee dat de gemeente via opcentiemen deze belasting nog kan aanvullen.

Ook hier wordt weer gekeken naar het kadastraal inkomen van je woning. Het (niet-geïndexeerde) KI wordt vermeld op het aanslagbiljet voor je onroerende voorheffing. Dit KI wordt jaarlijks geïndexeerd en dat geïndexeerd bedrag wordt vervolgens verhoogd met 40% en vormt zo je belastbaar bedrag. Dit belastbaar bedrag moet je dan aangeven op het aanslagbiljet voor je personenbelasting.

Bovendien geldt voor gemeubeld verhuur (dat ook hier van toepassing is) dat de meubels apart als ‘roerend inkomen’ beschouwd worden. Dit kan op twee manieren gebeuren:

  • Je bepaalt in het geregistreerde huurcontract het gedeelte van de huur dat over de meubels gaat (waarvan de helft als beroepskosten worden beschouwd).
  • De administratie zal een schatting gebruiken van 40% van de totale huur. Dit ‘roerend inkomen’ zal apart belast worden aan 25%.

Voorbeeld van belasting op meubels bij huur van €300:

Methode 1: forfetaire schatting

40% van (€300*12)= €1440
25% belasting = €360

Methode 2: zelf bepalen

Huur meubels = €30 per maand
Totaal: 12 * €30 = €360
50% van 360 vrijgesteld: €180
25% belasting van €180 = €45

Bij de eerste methode worden je huurinkomsten dus geschat en op basis van die schatting bij je personenbelasting geteld. Ook als je woning een aantal maanden niet verhuurd wordt, zal deze nog steeds een schatting krijgen op basis van het KI voor het volledige jaar. Je zal dus in een hogere belastingcategorie komen dan als je niet zou verhuren. Deze komt echter nog altijd lager uit dan moest men een berekening doen op basis van de reële huurinkomsten.

Opgelet! Als je bijvoorbeeld een twintigtal kamers verhuurt, dan is het mogelijk dat deze verhuur als beroepsinkomsten worden beschouwd en anders belast worden. Als je als eigenaar bovendien bepaalde diensten aanbiedt (bijvoorbeeld een wekelijkse kuis), dan zal de verhuur zeker als beroepsinkomen beschouwd worden. Deze formule is daarom dan ook fiscaal minder aantrekkelijk. Bovendien vinden studenten dergelijke diensten minder belangrijk dan bijvoorbeeld een goede internetverbinding, goede geluidsisolatie en ingerichte keuken.

Registratie van het huurcontract

Sinds 1 januari 2007 ben je als verhuurder van een woning verplicht om het huurcontract te laten registreren. Dit kan je gratis doen bij het bevoegde registratiekantoor. Deze registratie moet gebeuren binnen twee maanden na de ondertekening. De huurder is niet verplicht om het contract te laten registreren, maar kan dit wel doen als zij of hij dat wenst. Er is voor de huurder geen registratietermijn bepaald.

Om te weten bij welk registratiekantoor je terecht kan, kan je bellen naar 02/572.57.57 of surfen naar MinFin.

Het niet of laattijdig laten registreren van het contract kan tot een boete van €25 leiden en heeft bovendien een aantal andere gevolgen. De meeste van deze gevolgen gelden als de woning als hoofdverblijfplaats wordt verhuurd. Als een lange termijn huurcontract van een woning die dient als hoofdverblijfplaats niet binnen de voorziene termijn geregistreerd is, kan de huurder het contract beëindigen zonder opzegtermijn en zonder opzegvergoeding. Dat geldt alleen zolang het huurcontract niet geregistreerd is. Bovendien is het zo dat de huurder bij verkoop van de woning beschermd is tegen uiteztten door de nieuwe eigenaar-verhuurder, omdat die gebonden wordt door het geregistreerde contract.

Je kan het huurcontract laten registreren via het internet op MyRent, per mail, met de post, per fax of het persoonlijk afgeven bij het bevoegde registratiekantoor.

Op de pagina’s over de huurwetgeving en het contract overlopen we nog andere belangrijke kenmerken van het huurcontract, neem er dus zeker een kijkje. Voor meer informatie kan je ook de folder ‘Een huurcontract laten registeren’ van de Federale Overheid raadplegen.

vorige
volgende