Als je een kot verhuurt dat niet als hoofdverblijfplaats dient, neem je dat best op in de huurovereenkomst. Vermeld expliciet dat het om een studentenkamer (tweede verblijf) gaat en vermeld het adres waarop de student-huurder dan wel zijn hoofdverblijfplaats heeft.

De regel is dat de huur voor een niet-hoofdverblijfplaats mondeling overeengekomen kan worden, maar de wet maakt een uitzondering op koten. Een huurcontract voor een kot moet verplicht schriftelijk worden opgesteld. Je gebruikt hiervoor het best het MyKotmodelcontract.

Als verhuurder heb je drie hoofdverplichtingen.

1. Allereerst zorg je ervoor dat het kot er daadwerkelijk is.
2. Ten tweede onderhoud je de woning zodat ze gebruikt kan worden zoals afgesproken. Daarbij moet de woning voldoen aan de minimumnormen van de Brusselse Huisvestingscode (BHC) en eventueel ook aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening (GSV). Als verhuurder sta je ook in voor de herstelling van verborgen gebreken, schade door de ouderdom van de woning, herstellingen na normaal gebruik of bij een situatie van overmacht. Kleine herstellingen zijn de verantwoordelijkheid van de student-huurder, net zoals de herstelling van schade door de fout van de student-huurder. Bovendien is de student-huurder verplicht om je op de hoogte te brengen van eventuele gebreken. Anders kan je als verhuurder je plicht tot onderhoud niet goed nakomen.
3. Ten derde verzeker je als verhuurder ‘het rustig genot’. Dit betekent dat je de student-huurder niet stoort in het gebruik van zijn kot. Je betreedt de kamer alleen nadat je daarvoor een afspraak met de student-huurder maakte. Een uitzondering is de nood aan dringende herstellingen. Die moet de student-huurder ondergaan, al heeft hij wel recht op een aangepaste huurprijs als de herstellingen langer dan 40 dagen duren. Houd indien mogelijk rekening met de blok- en examenperiodes van studenten voor minder dringende herstellingen, zodat je hun ‘rustig genot’ kan verzekeren.

De student-huurder heeft twee hoofdverplichtingen.

1. Hij moet zijn kot gebruiken als ‘een goede huisvader’. Zo moet hij de kamer aan het eind van het contract in de oorspronkelijke staat achterlaten (met natuurlijk de uitzonderingen van gevallen door ouderdom, slijtage of overmacht).
2. Volgens de regelgeving is de student-huurder verantwoordelijk voor een aantal kleine herstellingen. Die kan je eventueel oplijsten in het huurcontract. Het gaat bijvoorbeeld over herstellingen aan de bepleistering van muren, onderaan tot op een meter hoogte. Ook de herstelling van (een paar) gebroken vloerstenen en tegels in de kamer of van deuren en ramen is ten laste van de student-huurder.

Het MyKotmodelcontract van Brik en PLE heeft een duurtijd van 12 maanden en sluit een stilzwijgende verlenging van de studentenhuurovereenkomst uit. Daarmee volgen Brik en PLE de regels in Vlaanderen en Wallonië. Want het contract werd aangegaan voor een korte en bepaalde duur die gekend is bij beide partijen. De opzegverplichting vervalt zo, maar communiceren over het einde van de huur is belangrijk. Maak tijdig afspraken over een nieuwe huurovereenkomst. Dat kan via een eenvoudig addendum dat het contract verlengt.

Volgens de Brusselse studentenwoninghuurovereenkomst is de duur van een huurcontract voor een kot standaard 12 maanden. Een overeenkomst van kortere duur sluiten, is mogelijk. Maar let op bij een (stilzwijgende) verlenging: de huur wordt dan geacht van in het begin voor 12 maanden te zijn aangegaan.

Voor internationale studenten wordt de duur van de huurovereenkomst in het contract zelf bepaald. Zij verblijven vaak voor een kortere periode in Brussel.

Als een student na afloop van het contract het kot blijft bewonen en jij je daar als verhuurder niet tegen verzet, loopt het contract stilzwijgend onder dezelfde voorwaarden verder. Je kan deze stilzwijgende verlenging expliciet uitsluiten in je contract. Maak in het contract verder ook duidelijk wanneer het kot ontruimd moet zijn en wanneer en hoe de sleutels overhandigd worden.

Opgelet! Volgens de Brusselse studentenwoninghuurovereenkomst moet je in Brussel als verhuurder 3 maanden op voorhand een opzeg meedelen indien je geen verlenging wil, ook al sloot je een contract af met een vaste einddatum. Dat doe je het best via een aangetekende brief. De student-huurder hoeft niet op te zeggen en kan gewoon vertrekken op de vervaldag van de huurovereenkomst. Werk je met het MyKotmodelcontract, dan hoef je dus niks te ondernemen en eindigt het contract sowieso na 12 maanden.

De huur wordt normaal enkel beëindigd door het verlopen van de bepaalde duur van het huurcontract. Maar er zijn gebeurtenissen waardoor het contract eerder ontbonden kan worden.

Als verhuurder kan je het contract beëindigen als de student-huurder zijn plichten niet nakomt en dus het kot niet als een ‘goede huisvader’ gebruikt of de huur niet betaalt. Het MyKotmodelcontract vult deze regel aan door specifiek te vermelden na hoeveel tijd een huur beschouwd wordt als ‘niet betaald’. Een contract voortijdig beëindigen, gebeurt altijd via de rechtbank. Mocht je dat willen doen, weet dan dat Brik en PLE eerst nog kunnen optreden als bemiddelaar.

Een student-huurder kan het contract voortijdig beëindigen via de vrederechter als het kot niet langer bewoonbaar is of omwille van ernstige herstellingen.

Ook het MyKotmodelcontract van Brik en PLE kan te allen tijde opgezegd worden, maar alleen mits een geldig motief:

• • de student beëindigt zijn studies voortijdig en kan dat aantonen met een attest van de school.
  • De persoon die instaat voor het betalen van de huur van het kot overlijdt.

Een student-huurder die opzegt (tot 1 maand) voor de aanvang van de huurovereenkomst betaalt een opzegvergoeding gelijk aan 1 maand nettohuur.

Huurovereenkomsten van 3 maanden of korter zijn niet opzegbaar.

Het blijft natuurlijk mogelijk om in onderling overleg een soepelere regeling toe te staan aan de student-huurder. Bijvoorbeeld indien de student zelf een nieuwe huurder aanbrengt.

Volgens het Burgerlijk Wetboek (artikel 1717) mag een huurder zijn kot onderverhuren aan anderen. Maar je kan dit recht weigeren in het huurcontract. Sowieso is het niet toegestaan om een kot onder te verhuren als ‘hoofdverblijfplaats’ als de student er niet zelf zijn hoofdverblijfplaats heeft. De overdracht van de huur naar een nieuwe huurder is onderworpen aan dezelfde voorwaarden.

De plaatsbeschrijving is een uitgebreide beschrijving van de staat waarin een kot verkeert. Het document moet worden opgesteld tijdens de periode dat het kot onbewoond is of in de eerste maand van bewoning. De plaatsbeschrijving wordt toegevoegd aan het huurcontract. De verhuurder en de student-huurder kunnen zelf een plaatsbeschrijving opstellen. Mochten er ingrijpende werken gebeuren tijdens de duur van het huurcontract, kan je een nieuwe plaatsbeschrijving opstellen.

Met de plaatsbeschrijving kan je als verhuurder aan het eind van het huurcontract nagaan of de student-huurder het kot achterlaat in de oorspronkelijke staat. Als er schade blijkt te zijn, moet de student-huurder die vergoeden. Tenzij het gaat om schade ten gevolge van ouderdom, overmacht of ‘normaal gebruik’.

Opgelet! Indien je geen plaatsbeschrijving opstelde, is de student-huurder niet verantwoordelijk voor mogelijke schade, tenzij je dit als verhuurder expliciet kan bewijzen.

Er zijn drie voorwaarden voor een geldige plaatsbeschrijving:

1. De verhuurder en de student-huurder moeten beiden aanwezig zijn of zich laten vertegenwoordigen door iemand anders. Als je de plaatsbeschrijving laat opstellen door een expert, moeten beide partijen daar ook voor betalen.
2. De verhuurder en de student-huurder moeten de plaatsbeschrijving allebei dateren en ondertekenen.
3. De plaatsbeschrijving moet gedetailleerd zijn. Algemene bewoordingen zoals ‘de kamer is in goede staat’ voldoen niet.

De verhuurder is verplicht om het studentenhuurcontract binnen de twee maanden na de ondertekening van het contract te laten registreren. Dat kan makkelijk via de website van MyMinFin. Doe je dat niet, dan loop je het risico dat de student-huurder na die periode via een ingebrekestelling geen vergoedingen meer moet betalen. De hele verplichting lees je na in art. 227 van de BHC en is dus ook van toepassing op studentenwoningen (art. 255).

Als je de huurprijs afspreekt, verplicht het Burgerlijk Wetboek je ook om de verdeling van de kosten van voorzieningen aan te geven. Normaal gezien reken je de werkelijk gemaakte kost aan. Doe je dat niet, dan vraag je een vooraf afgesproken forfaitair bedrag. Werkelijke kosten moet je natuurlijk kunnen aantonen met rekeningen. In het hoofdstuk over ‘aanvullende regelingen’ overlopen we hoe je die kosten kan bepalen, zodat je betwisting voorkomt.

Voor een vlotte afhandeling van de huur en de kosten, bepaal je in het contract ook de voorwaarden van de betaling. Vermeld duidelijk wanneer de maandelijkse betaling moet gebeuren en op welk rekeningnummer. Ook eventuele kosten na laattijdig betalen vermeld je duidelijk.

Je mag de huurprijs jaarlijks één keer aanpassen aan de gezondheidsindex. Bij een indexering pas je de huurprijs aan aan de schommelingen in prijzen en dus aan de kosten. Onder de afspraken voor een niet-hoofdverblijfplaats (dus volgens de regelgeving van het Burgerlijk Wetboek) kan je dit vrij bepalen in het contract. Bij een schriftelijke huurovereenkomst neem je de aanpassing vooraf op in het contract. Je kan er in het huurcontract ook voor kiezen om de huur niet te indexeren.

Een bijzondere kost is de onroerende voorheffing, een belasting die je als eigenaar betaalt op al je gebouwen of onroerend goed. Volgens de regels van de BHC mag je die kosten niet doorrekenen in een huurovereenkomst voor een kot.

Bij het verhuren van een kot als niet-hoofdverblijfplaats zijn er geen wettelijke bepalingen rond de waarborg. Je kan die dus vrij bepalen. Toch is het bij een kot dat als niet-hoofdverblijfplaats gebruikt wordt aan te raden om hierover goede afspraken te maken in het contract. Zo voorziet het MyKotmodelcontract de mogelijkheid om 1 of 2 maanden huur als waarborg te vragen (meer mag niet). Die waarborg dient om eventuele nalatigheden door de student-huurder te dekken, waaronder ook achterstallige huur.

Het MyKotmodelcontract voorziet drie mogelijkheden om de waarborg te betalen.

1. Rechtstreeks aan de verhuurder, mits het leveren van een ontvangstbewijs.
2. Op een geblokkeerde waarborgrekening op naam van de student-huurder. Die rekening wordt pas vrijgegeven als alle huurverplichtingen zijn nagekomen.
3. Op een rekening op jouw naam als verhuurder. De terugbetaling van de waarborg gebeurt ten laatste twee maanden na afloop van het contract, op de bankrekening die de student daarvoor opgaf in het contract.

Om discussies te vermijden, is het nodig dat je bij afloop van het contract de plaatsbeschrijving erbij neemt en samen met de student een grondig nazicht van de studentenwoning doet. Bij een eventueel conflict over het vrijmaken van de waarborg, is het de vrederechter die uitsluitsel brengt. Indien het modelcontract wordt gebruikt, kunnen Brik en PLE bemiddelen.

In het huurcontract kan je ook bepalingen opnemen in verband met de woonverzekering, een eventueel huishoudelijk reglement en een bemiddelingsopdracht in geval van een conflict. Bij de uitleg over ‘aanvullende regelingen’ overlopen we de mogelijkheden.

Als je je als verhuurder registreert op MyKot, kunnen Brik en PLE bemiddelen tussen jou en de student-huurder in geval van een conflict. Toch indien die huurder studeert aan één van de partnerinstellingen van Brik (VUB, Erasmushogeschool Brussel, Odisee, LUCA School of Arts, KU Leuven campussen Brussel) of van PLE. Brik of PLE proberen dan een compromis uit te werken, waardoor verdere gerechtelijke stappen vermeden kunnen worden.

Het is belangrijk te onderstrepen dat de Brusselse huisvestingscode sinds 2018 de algemene regels van de huurwet uiteenzet voor woningen die als hoofdverblijfplaats verhuurd worden.

Deze elementen uit het verhuren als niet-hoofdverblijfplaats gelden ook bij het verhuren als hoofdverblijfplaats:

• De verplichte schriftelijke overeenkomst
• De verplichte plaatsbeschrijving
• De verplichte registratie van het huurcontract
• De verplichtingen van de verhuurder
• De verplichtingen van de student-huurder

De meeste studenten zitten tijdens de week op kot in Brussel, maar staan officieel ingeschreven op het adres van hun ouders. Om een kot te verhuren als hoofdverblijfplaats zijn er twee voorwaarden:

• De student-huurder moet er effectief en voornamelijk wonen
• De verhuurder moet het huren als hoofdverblijfplaats expliciet toestaan

De beste manier om dit te verzekeren, is om het verhuurde kot expliciet als hoofdverblijfplaats van de student-huurder te vermelden in het contract.

Indien de huurwaarborg voor een hoofdverblijfplaats bestaat uit het storten van een geldsom op een rekening, mag de waarborg niet hoger zijn dan 2 maanden huur. De waarborg moet dan ook op een geblokkeerde rekening geplaatst worden, op naam van de student-huurder.

Andere mogelijkheden zijn een progressief samengestelde bankwaarborg of een bankwaarborgregeling via het OCMW. Dan mag de huurwaarborg maximaal 3 maanden huur bedragen.

Als verhuurder moet je het huurcontract verplicht laten registreren (samen met de plaatsbeschrijving). Dit lees je na onder het hoofdstuk over financiële lusten en lasten.

Bij een verhuur als hoofdverblijfplaats kan de onroerende voorheffing op het kot niet worden doorgerekend aan de student-huurder. Het is de verhuurder die deze belasting op zich moet nemen.

Een woning die gebruikt als hoofdverblijfplaats kan nooit in zijn geheel onderverhuurd worden. Er mag slechts een deel van de woning onderverhuurd worden, maar alleen op voorwaarde dat de hoofdhuurder zelf het andere gedeelte als hoofdverblijfplaats blijft bewonen. Voor kleine studentenwoningen, die meestal bestaan uit eenvoudige koten of studio’s, is dat natuurlijk moeilijk praktisch aan te tonen. Bovendien is het zo dat het gedeelte dat al verder verhuurd zou mogen worden, niet gebruikt mag worden als hoofdverblijfplaats door de onderhuurder.

Ook voor de hoofdverblijfplaats mag de huurprijs jaarlijks één keer aangepast worden aan de gezondheidsindex. Je moet dit schriftelijk laten weten aan de student-huurder. Bij een schriftelijke huurovereenkomst moet je die aanpassing ook vooraf opnemen in je contract. Maar je kan in het contract ook bepalen dat de huurprijs niet geïndexeerd wordt.