Woon- en brandverzekering
Je bent niet verplicht om een brandverzekering te nemen, maar we raden aan dat zowel de kotbaas als de student-huurder zich goed laten verzekeren, want beide verzekeringen dekken verschillende zaken.
Als verhuurder verzeker je schade aan je goederen en je aansprakelijkheid tegenover de huurder en anderen. Ook ben je dan verzekerd voor schade aan de inboedel van je woning, bijvoorbeeld als er door hevige wind pannen van het dak waaien of insijpelende regen schade berokkent aan meubels of tapijten. Bespreek duidelijk met je verzekeraar welke aansprakelijkheid er verzekerd wordt, zodat je weet voor welke gevallen je gedekt bent.
Op deze pagina van WikiFin (de autoriteit voor Financiële Diensten en Markten) vind je heel wat informatie over de woonverzekering.
1. De gedekte risico’s
Als verhuurder zal jouw verzekeraar zich in geval van schade richten tot je student-huurder. Want wettelijk gezien is de huurder aansprakelijk, tenzij hij bewijst dat hij de schade niet veroorzaakt heeft. De verzekering van de huurder dekt die aansprakelijkheid en ook eventuele schade aan zijn eigen goederen.
We raden aan om via het huurcontract je student-huurder te verplichten om een woonverzekering af te sluiten. Een student wordt meestal gedekt via de woonverzekering van zijn ouders, al moeten zij hiervoor mogelijk een uitbreiding van het bestaande contract vragen. Je kan als verhuurder in het contract vermelden dat de huurder een bewijs van verzekering moet kunnen voorleggen.
De wet legt voor elke woonverzekering een aantal ‘basisdekkingen’ op, zoals brand, explosies en natuurrampen (aardbevingen, overstromingen, overlopende dakgoten, grondverzakkingen en -verschuivingen). Maar inbraak is bijvoorbeeld niet inbegrepen bij die basisdekkingen. Ook een boom die op je woning valt of schade door een stookolielek, behoort niet tot de gedekte risico’s. Wil je dit soort van gebeurtenissen ook laten dekken? Dan breid je je verzekering uit. Hier vind je meer informatie over de mogelijkheden.
Je hebt ook de mogelijkheid om bij je verzekeraar een collectieve verzekering af te sluiten, een zogenaamde blokpolis. Dan is het hele gebouw verzekerd bij één verzekeraar voor de omschreven risico’s, maar ook voor de burgerlijke aansprakelijkheid van de verschillende huurders én de aansprakelijkheid voor het gebouw. Huurder en verhuurder moeten zich wel nog individueel verzekeren. Het voordeel van een blokpolis is dat iedereen bij dezelfde verzekeraar is opgenomen, wat eenvoudiger is in geval van schade. Bovendien vragen sommige verzekeraars dan een lagere premie.
2. Wijzigingen aan de woning
Een goede verzekering is gebaseerd op een goede schatting van de waarde van de woning en de inboedel. Als je veranderingen aanbrengt aan de woning, bijvoorbeeld door verbouwingen, kan de waarde van je woning veranderen. Neem in dat geval zelf contact op met je verzekeraar en laat een nieuwe schatting maken, zodat je ook voor de nieuwe waarde verzekerd bent.
3. Afstand van verhaal
Je kan als eigenaar afstand van verhaal laten opnemen in je verzekering. Dit betekent dat je bij schade aan je woning zelf de kosten zal dekken, ook als de huurder de schade heeft veroorzaakt. Je betaalt hiervoor een hogere premie, maar vermijdt een conflict bij eventuele schade. Je kan deze meerkost doorrekenen in de huurprijs.
Afstand van verhaal kan je ook vragen van je student-huurder, het gaat dan over het verzekeren van zijn eigen inboedel. De verzekeraar richt zich dan tot de huurder en niet tot jou. Zo kom je tot een wederzijds afstand van verhaal. Dit is opgenomen in het MyKotmodelcontract.
Deze regeling vervangt niet de woonverzekering van de eigenaar en de huurder. Beide partijen moeten zich nog altijd laten verzekeren voor de aansprakelijkheid tegenover derden en voor schade aan de eigen inboedel. Dus ook in gevallen van wederzijds afstand van verhaal raden we aan een eigen woonverzekering af te sluiten.
Meestal heeft het wederzijdse afstand van verhaal betrekking op schade door brand of water. Andere risico’s worden op de gebruikelijke manier verzekerd, zoals in een eerder genoemde collectieve verzekering of blokpolis.
4. Verzekering bij onderverhuur
Indien de student het kot kan onderverhuren, heeft dit gevolgen voor de woonverzekering. Want een onderhuurder houdt voor een verzekeraar nieuwe risico’s in: er is een bijkomende persoon met toegang tot de woning. Indien de hoofdhuurder de onderverhuur niet meldt aan zijn verzekeraar, kan die de verzekering ongeldig verklaren door ongekende extra risico’s. Bovendien moet de onderverhuurder een eigen verzekering hebben om zijn inboedel te verzekeren.
De regeling voor aansprakelijkheid is bovendien niet altijd eenvoudig weer te geven. Vraag je verzekeraar of je in een collectieve verzekering gedekt bent voor onderverhuurders. Zeker als je onderverhuren toestaat via het contract, want dan sta je dus een bijkomend risico toe waarvan de verzekeraar op de hoogte moet zijn. Zo niet, kan je verzekeraar ook jouw verzekering ongeldig verklaren door een niet meegedeeld risico.
Om zeker te zijn dat de aansprakelijkheid van de verhuurder en onderverhuurder goed geregeld is, kan je in de clausule over onderverhuur vragen om een verzekeringsbewijs te krijgen. Want soms gebeurt het dat internationale studenten die voor een korte periode onderhuren geen verzekering afsluiten.
5. Wat te doen bij schade?
Is er schade aan je woning, neem dan eerst de nodige maatregelen om het risico op verdere schade te beperken. Denk daarbij altijd aan je eigen veiligheid. Twijfel je aan de veiligheid van de situatie, neem dan contact op met de brandweer. Wat je bijvoorbeeld zelf kan doen bij een waterlek, is de waterkraan dichtdraaien.
Vooraleer je eventuele inboedel verwijdert, zorg je ervoor dat je voldoende foto’s maakt van de geleden schade en alles aangeeft bij je verzekeraar. Die zal de nodige bewijsstukken opvragen. Vraag je verzekeraar hiervoor naar de procedure. Ook van spullen die gestolen zijn, bezorg je foto’s als je die hebt. Je kan dus best aan het begin van een nieuwe verhuurperiode foto’s maken van de inboedel van de woning, zodat je die hebt voor mocht het nodig zijn. Bezorg je verzekering ook de aankoopbewijzen van de beschadigde en/of gestolen goederen.
In geval van schade neem je pas nadat je alle bewijsstukken hebt verzameld contact op met een vakman om de schade te herstellen. De kosten daarvan worden gedekt door je verzekering. Als de schade het gevolg is van een inbraak, verwittig dan ook meteen de politie.
De verzekering zal een expert aanstellen om de schade vast te stellen. Op basis van diens rapport wordt een vergoeding voorgesteld. Als je het oneens bent, kan je een tegenexpert aanstellen – een vakman die je zelf kiest. Die moet zijn analyse uitvoeren binnen de 90 dagen nadat je de verzekeraar hebt ingelicht over die aanstelling. De kosten van de bijkomende experten worden betaald door de partij die uiteindelijk in het ongelijk wordt gesteld.
Na je akkoord over de vergoeding zal je verzekeraar die meestal binnen de maand uitbetalen. Je betaalt zelf een franchise die vooraf in je verzekeringsovereenkomst is bepaald.