Si vous mettez en location un kot qui n’est pas occupé en tant que résidence principale, il est préférable de le préciser dans le bail. Indiquez explicitement qu’il s’agit d’une chambre d’étudiant et indiquez l’adresse de la résidence principale de l’étudiant locataire. 

La règle veut que le loyer d’une résidence non principale soit convenu verbalement, mais la loi prévoit une exception pour les kots. Le bail d’un kot doit obligatoirement être établi par écrit. Il est préférable d’utiliser le modèle de contrat MyKot de Brik en la PLE à cet effet.  

En tant que propriétaire, vous devez respecter trois obligations principales.

1. Premièrement, il faut s’assurer de la présence effective du logement étudiant. 
2. Deuxièmement, vous devez entretenir le bien pour qu’il puisse être utilisé comme convenu. Pour ce faire, le bien doit répondre aux normes minimales du Code bruxellois du Logement (CBL) et éventuellement au Règlement Régional d’Urbanisme (RRU). En tant que propriétaire, vous êtes également responsable de la réparation des vices cachés, des dégâts dus à la vétusté du bien, des réparations dans le cadre d’un usage normal ou en cas de force majeure. Les petites réparations sont à la charge de l’étudiant locataire, de même que la réparation des dommages dus à une négligence de sa part. En outre, l’étudiant locataire est tenu de vous informer de tout défaut. À défaut, vous ne pourrez pas remplir correctement votre devoir d’entretien de bailleur.
3. Troisièmement, en tant que bailleur, vous devez garantir ‘la jouissance paisible’. Cela signifie que vous ne pouvez pas gêner l’étudiant locataire dans l’utilisation de son kot. Vous ne pouvez entrer dans le kot qu’après avoir pris rendez-vous avec l’étudiant locataire. Les réparations urgentes constituent une exception. L’étudiant locataire doit les subir, mais il a droit à une adaptation du loyer si les réparations durent plus de 40 jours. Dans la mesure du possible, tenez compte des périodes de blocus et d’examens des étudiants pour les réparations moins urgentes, afin de garantir une « jouissance paisible ». 

L’étudiant locataire doit respecter deux obligations principales. 

1. Il doit utiliser son kot en ‘bon père de famille’. Il est par exemple tenu de restituer la chambre dans son état initial à la fin du contrat (avec, bien sûr, les exceptions liées à la vétusté, l’usure ou la force majeure).
2. Selon la réglementation, l’étudiant locataire est responsable de certaines petites réparations. Vous pouvez les mentionner dans le bail. Il s’agit par exemple des réparations du plafonnage des murs, jusqu’à un mètre de hauteur. La réparation des (certains) carreaux et carrelages cassés dans la chambre ou de portes et fenêtres est également à la charge de l’étudiant locataire.

Le modèle de bail MyKot de Brik et la PLE a une durée de 12 mois et exclut la reconduction tacite du bail de logement étudiant, suivant les règles en vigueur en Flandre et Wallonie. Etant donné que le contrat a été conclu pour une durée courte et déterminée, connue des deux parties. L’obligation de préavis est donc levée, mais il est important de communiquer sur la fin de la location. Passez des accords de manière opportune concernant un nouveau bail. Cela peut se faire par le biais d’un simple addendum prolongeant le contrat.

Selon le bail de logement étudiant à Bruxelles, la durée d’un bail pour un kot est normalement de 12 mois. Il est possible de conclure un contrat d’une durée plus courte, mais attention à la reconduction (tacite): le bail est alors réputé avoir été conclu pour 12 mois depuis le début. 

Pour les étudiants internationaux, la durée du bail est déterminée dans le contrat lui-même. Ils séjournent généralement à Bruxelles pendant une période plus courte. 

Si un étudiant continue à occuper le kot après l’expiration du contrat et que vous ne vous y opposez pas, le contrat se prolonge tacitement aux mêmes conditions. Vous pouvez exclure explicitement cette prolongation tacite dans votre contrat. Indiquez clairement dans le bail quand le kot doit être libéré et quand et comment les clés seront remises. 

Remarque: Selon le bail de logement étudiant à Bruxelles, le bailleur doit donner un préavis de trois mois s’il ne souhaite pas prolonger le bail, même s’il a signé un contrat avec une date de fin fixe. La meilleure façon de procéder est d’envoyer une lettre recommandée. L’étudiant locataire ne doit pas donner de préavis et peut simplement partir à la date d’expiration du bail. Si vous utilisez le contrat-type MyKot, vous n’avez donc rien à faire. Le contrat se termine de toute façon après 12 mois. 

Le bail locatif ne prend normalement fin qu’à l’expiration de la durée fixée. Dans certains cas, il peut cependant être résilié plus tôt.

En tant que bailleur, vous pouvez résilier le contrat si l’étudiant locataire ne remplit pas ses obligations et n’utilise donc pas le kot ‘en bon père de famille’ ou ne paie pas le loyer. Le modèle de bail MyKot complète cette règle en indiquant spécifiquement après combien de temps un loyer est considéré comme ‘impayé’. La résiliation anticipée d’un contrat se fait toujours par voie judiciaire. Si vous souhaitez le faire, sachez que Brik ou la PLE peuvent toujours servir d’intermédiaire.   

L’étudiant locataire peut résilier le contrat anticipativement en s’adressant au juge de paix si le kot n’est plus habitable ou en cas de réparations importantes. 

Le modèle de bail MyKot de Brik en la PLE peut également être résilié à tout moment, mais uniquement pour un motif valable: 

• l’étudiant termine ses études de manière anticipée et peut le prouver au moyen d’une attestation de l’établissement scolaire. 
• la personne responsable du paiement du loyer du kot décède.

Un étudiant locataire qui résilie (jusqu’à un mois) avant le début du bail doit payer une indemnité de résiliation égale à un mois de loyer net. 

Les baux locatifs de trois mois ou moins ne sont pas résiliables. 

Bien entendu, il est toujours possible d’accorder un régime plus souple à l’étudiant-locataire d’un commun accord. Par exemple, si l’étudiant amène lui-même un nouveau locataire. 

Selon le Code civil (article 1717), un locataire peut sous-louer son kot à une autre personne. Vous pouvez toutefois refuser ce droit dans le bail. En tout état de cause, il n’est pas permis de sous-louer un kot en tant que « résidence principale » si l’étudiant n’y a pas lui-même sa résidence principale. Le transfert du bail à un nouveau locataire est soumis aux mêmes conditions. 

L’état des lieux consiste en une description complète de l’état d’un kot. Ce document doit être établi pendant la période d’inoccupation du kot ou durant le premier mois d’occupation. L’état des lieux est joint au bail. Le bailleur et l’étudiant locataire peuvent dresser l’état des lieux eux-mêmes. Si des travaux importants ont lieu pendant la durée du bail, vous pouvez établir un nouvel état des lieux.

L’état des lieux permet au bailleur de vérifier à la fin du bail si l’étudiant locataire restitue le kot dans son état original. En cas de dommages, l’étudiant locataire devra vous indemniser, sauf s’ils sont dus à la vétusté, la force majeure ou un ‘usage normal’. Si vous n’avez pas établi d’état des lieux, l’étudiant locataire ne sera pas responsable des dommages éventuels sauf si vous, bailleur, pouvez prouver explicitement cette responsabilité.

La validité d’un état des lieux est soumise à trois conditions:

• Le bailleur et l’étudiant-locataire doivent tous deux être présents ou représentés par un tiers. Si vous faites dresser l’état des lieux par un expert, les deux parties devront également le payer.
• Le bailleur et l’étudiant locataire doivent tous deux dater et signer l’état des lieux.
• L’état des lieux doit être détaillé. Une formulation générale telle que ‘la pièce est en bon état’ ne suffit pas. 

Le bailleur est tenu d’enregistrer le bail étudiant dans les deux mois suivant la signature du contrat. Cette démarche peut être facilement effectuée sur le site web MyMinFin. Si vous ne le faites pas, vous courez le risque que l’étudiant locataire ne doive plus payer aucune indemnité après cette période, par le biais d’une mise en demeure. Cette obligation est prévue à l’article 227 du Code bruxellois du Logement bruxellois (CBL) et s’applique donc également aux logements pour étudiants (article 255).

Lorsque vous convenez du loyer, le Code civil vous oblige également à indiquer la répartition des frais. Normalement, vous devez facturer le coût réel encouru. Si ce n’est pas le cas, vous devez demander un montant forfaitaire convenu à l’avance. Les coûts réels doivent bien entendu être démontrés par des factures. Dans la section « dispositions complémentaires », nous expliquons comment déterminer ces coûts, afin d’éviter les litiges.

Pour un règlement fluide du loyer et des charges, définissez également les conditions de paiement dans le contrat. Indiquez clairement quand le paiement mensuel est dû et sur quel numéro de compte. Mentionnez également clairement les frais éventuels en cas de retard de paiement. 

Vous pouvez indexer le loyer une fois par an en fonction de l’indice de santé. L’indexation vous permet d’adapter le loyer aux fluctuations des prix et donc des frais. Dans le cadre des contrats de résidence non principale (c’est-à-dire dans le cadre des dispositions du Code civil), vous êtes libre de le déterminer dans le contrat. Dans le cas d’un bail écrit, vous incluez à l’avance l’indexation dans le contrat. Vous pouvez également choisir de ne pas indexer le loyer dans le bail.

Le précompte immobilier constitue un coût spécifique, une taxe que vous payez en tant que propriétaire sur tous vos bâtiments ou biens immobiliers. Selon les règles du CBL, vous ne pouvez pas répercuter ce coût dans le bail d’un kot. 

Lors de la location d’un kot en tant que résidence non principale, aucune disposition légale concernant la garantie n’est prévue. Vous êtes donc libre d’en fixer le montant. Néanmoins, il est conseillé de prendre des dispositions adéquates dans le contrat pour un logement étudiant qui ne fait pas office de résidence principale. Par exemple, le modèle de bail MyKot de Brik en la PLE vous permet de demander un ou deux mois de loyer en guise de garantie. Celle-ci servira à couvrir les éventuelles négligences de l’étudiant-locataire, y compris les arriérés de loyer.

Le modèle de bail locatif MyKot prévoit trois options pour le paiement de la garantie :

• Directement au propriétaire, moyennant la remise d’un reçu.
• Sur un compte bloqué au nom de l’étudiant locataire. Ce compte ne sera pas débloqué tant que toutes les obligations locatives n’auront pas été remplies.
  
• Sur un compte à votre nom en tant que bailleur. Le remboursement de la garantie sera effectué au plus tard deux mois après l’expiration du bail, sur le compte bancaire que l’étudiant a indiqué à cet effet dans le contrat.

Pour éviter les litiges, il est nécessaire d’apporter l’état des lieux à l’expiration du contrat et de procéder à une inspection minutieuse du kot avec l’étudiant. En cas de conflit sur la libération de la garantie, c’est le juge de paix qui tranchera. Si vous utilisez le modèle de contrat, Brik en la PLE pourront faire office de médiateur.

Dans le bail locatif, vous pouvez également inclure des dispositions relatives à l’assurance habitation, un éventuel règlement d’ordre intérieur et une mission de médiation en cas de conflit. Nous passons en revue les options possibles dans l’explication consacrée aux ‘dispositions complémentaires’. 

Si vous vous inscrivez en tant que bailleur sur MyKot, Brik et la PLE peuvent faire office d’intermédiaire entre vous et l’étudiant locataire en cas de conflit, du moins si ce dernier étudie dans l’une des institutions partenaires de de Brik (VUB, Erasmushogeschool Brussel, Odisee, LUCA School of Arts, KU Leuven campus Brussels) en la PLE. Brik et la PLE tenteront alors de trouver un compromis, évitant ainsi toute action en justice.

Il est important de souligner que, depuis 2018, le Code bruxellois du Logement fixe les règles générales du droit locatif pour les logements loués à titre de résidence principale. 

Les éléments suivants relatifs à la location d’une résidence non principale s’appliquent également à la location d’une résidence principale :

• Le contrat écrit obligatoire
  • L’état des lieux obligatoire
  • L’enregistrement obligatoire du bail
• Les obligations du bailleur
• Les obligations de l’étudiant locataire

La plupart des étudiants vivent en kot à Bruxelles pendant la semaine, mais sont officiellement domiciliés chez leurs parents. La location d’un kot en tant que résidence principale est soumise à deux conditions :

• l’étudiant locataire doit y habiter effectivement et à titre principal
• le propriétaire doit explicitement autoriser la location à titre de résidence principale.

La meilleure façon de s’en assurer est d’indiquer explicitement dans le contrat que le kot loué est la résidence principale de l’étudiant-locataire.

Si la garantie locative pour une résidence principale consiste à déposer une somme d’argent sur un compte, cette garantie ne peut excéder deux mois de loyer. Elle doit alors également être placée sur un compte bloqué au nom de l’étudiant locataire.

D’autres possibilités incluent une garantie bancaire composée progressivement ou un système de garantie bancaire par l’intermédiaire du CPAS. Dans ce cas, la garantie locative ne peut excéder trois mois de loyer. 

En tant que bailleur, vous devez enregistrer le bail (ainsi que l’état des lieux). Vous trouverez plus d’informations à ce sujet dans la section « bénéfices et charges ».

Quand un kot est loué en tant que résidence principale, le précompte immobilier ne peut pas être répercuté sur l’étudiant locataire. C’est le propriétaire qui doit supporter cette taxe.

Un bien immobilier utilisé comme résidence principale ne peut jamais être sous-loué dans son intégralité. Seule une partie du bien peut être sous-louée, mais à condition que le locataire principal continue lui-même à occuper l’autre partie à titre de résidence principale. Pour les petits logements d’étudiants, qui se composent généralement de simples kots ou studios, c’est naturellement difficile à prouver dans la pratique. De plus, la partie qui pourrait déjà être sous-louée ne peut pas être utilisée comme résidence principale par le sous-locataire.

Pour la résidence principale également, le loyer peut être indexé une fois par an en fonction de l’indice de santé. Vous devez en informer l’étudiant locataire par écrit. Dans le cas d’un bail écrit, vous devez également inclure cette indexation dans votre bail à l’avance. Mais vous pouvez aussi y stipuler que le loyer ne sera pas indexé.