Dans la Région de Bruxelles-Capitale, vous payez des impôts à trois niveaux: l’impôt fédéral, l’impôt régional et l’impôt communal. Ce que vous payez en tant que propriétaire d’un logement étudiant dépend fortement de la commune dans laquelle se trouve votre immeuble.

Une commune peut prélever une série de taxes, et il en va de même à Bruxelles. Il existe également des taxes communales pour les kots. Mais elles ne s’appliquent pas dans toutes les communes. Il existe en effet de nombreuses différences entre elles.

Si vous louez un kot étudiant, les principales taxes concernent les résidences non principales (à payer par l’étudiant) et les logements garnis (à payer par le propriétaire). En outre, les communes peuvent prélever d’autres taxes, par exemple sur les transformations, les nouvelles constructions ou les bâtiments à l’abandon. Les principales taxes sont énumérées ci-dessous. 

Vérifiez les informations spécifiques auprès de votre commune, car ces taxes (et leur montant) peuvent également changer d’une année à l’autre. Vous trouverez un aperçu pratique sur Editoria. Les réglementations fiscales les plus récentes sont disponibles sur le site web de chaque commune.

Bon nombre de communes bruxelloises imposent une taxe sur les habitations dont les habitants ne sont pas officiellement inscrits au registre de la population. Cette taxe s’applique parfois aussi aux kots. En principe, la réglementation permet à l’étudiant locataire de payer cette taxe, mais ce sont en fait les propriétaires qui sont visés et responsables si l’étudiant ne paie pas. Les étudiants bénéficient souvent d’une réduction ou d’une exonération de la taxe sur les résidences non principales.

La notion de « logement garni » est assez large. Chaque commune utilise ses propres définitions. Les kots peuvent être considérés comme des ‘logements garnis’. C’est le propriétaire du kot qui doit payer la taxe.

De nombreuses communes prélèvent également une taxe sur les bâtiments qui sont vides et occupent ainsi inutilement le marché du logement. La plupart des communes disposent de leur propre arrêté à ce sujet, décrivant les procédures et les sanctions possibles. Cette taxe s’applique si votre kot d’étudiant reste vide. 

Remarque: outre cette taxe locale, une amende peut être imposée par la Cellule des logements inoccupés du Service public régional de Bruxelles. Cette mesure a été créée pour lutter contre l’inoccupation des logements à Bruxelles. Dès que vous êtes informé de l’amende en tant que propriétaire, vous disposez d’un délai de trois mois pour prouver que votre logement est bien occupé. Dans le cas contraire, l’amende s’élève à 500 euros par mètre courant de façade, multiplié par le nombre d’étages vides et le nombre d’années d’inoccupation. Les caves et les greniers non aménagés ne sont pas pris en compte dans ce calcul.

Il s’agit d’une taxe qui s’applique principalement aux rénovations qui durent plusieurs années. Par conséquent, si vous prévoyez un projet important et de longue durée, n’oubliez pas de vérifier auprès de votre commune si vous devez payer une taxe.

Le précompte immobilier est une taxe due par le propriétaire chaque année. Le montant du précompte immobilier équivaut à un pourcentage du revenu cadastral indexé. Ce pourcentage varie en fonction de la situation de l’immeuble. À ce pourcentage s’ajoutent les majorations (une autre partie de l’impôt dû), qui diffèrent selon la commune dans laquelle se trouve l’immeuble. 

Le revenu locatif que vous percevez en louant un kot ou une habitation n’est pas imposé. En tant que propriétaire, vous êtes imposé(e) sur la base du revenu cadastral. Tenez aussi compte du fait que la commune peut majorer cet impôt de centimes additionnels. 

Le revenu cadastral (RC) doit être renseigné dans votre déclaration à l’impôt des personnes physiques. Il est indexé chaque année. Le montant indexé est ensuite majoré de 40%. C’est le montant imposable qui figure sur votre avertissement-extrait de rôle.

De plus, pour les logements garnis (p. ex. un kot), le mobilier est considéré comme un ‘revenu mobilier’ distinct qui peut être déclaré de deux façons:

• Une estimation forfaitaire: l’administration procède à une estimation de 40% du loyer total. Ce ‘revenu mobilier’ est imposé séparément à 30% (exercice d’imposition 2022), après déduction d’un forfait de frais.
• Le loyer exact: vous déterminez dans le bail enregistré la partie du loyer qui concerne le mobilier (dont la moitié est considérée comme des frais professionnels).

Exemple de taxe sur le mobilier pour un kot loué 450 euros, mobilier compris:

Attention: si vous louez, par exemple, 20 kots, la location peut être considérée comme un revenu professionnel et donc imposée différemment. Si, en tant que propriétaire, vous offrez également certains services (comme le nettoyage hebdomadaire), la location sera dans tous les cas considérée comme un revenu professionnel. Fiscalement, c’est donc moins intéressant. De plus, les étudiants considèrent que ces services sont moins importants que, par exemple, une bonne connexion internet, une isolation phonique optimale et une cuisine équipée.

Depuis le 1er janvier 2007, tout propriétaire d’un kot est tenu d’enregistrer le bail. Cette démarche peut être effectuée en ligne et doit être réalisée dans les deux mois suivant la signature du contrat. 

L’étudiant locataire n’est pas tenu de faire enregistrer le bail, mais il peut le faire s’il le souhaite. Aucune date limite d’enregistrement n’est fixée pour le locataire.

Vous ne paierez pas de taxes (= droits d’enregistrement) sur l’enregistrement d’un bail étudiant, mais des frais administratifs s’appliquent (7 euros en 2022).

Remarque: si vous n’enregistrez pas le bail, l’étudiant locataire aura le droit de résilier unilatéralement le contrat sans respecter de délai de préavis.