In het Brussels Gewest betaal je belastingen op drie niveaus: federale en gewestelijke belastingen en gemeentetaksen. Wat je als eigenaar van een studentenwoning betaalt, hangt sterk af van de gemeente waarin je gebouw gevestigd is.

Een gemeente mag een reeks belastingen heffen en in Brussel is dat niet anders. Ook voor koten zijn er gemeentebelastingen. Maar ze zijn niet in elke gemeente van toepassing, want er zijn onderling heel wat verschillen.

Als je een kot verhuurt aan studenten, zijn de belangrijkste belastingen die op de niet-hoofdverblijfplaats (door de student-huurder te betalen) en de belasting op het gemeubeld verhuur (door de verhuurder te betalen). Daarnaast kunnen de gemeenten nog andere belastingen heffen, bijvoorbeeld op verbouwingen, nieuwbouw of verwaarloosde gebouwen. We zetten de belangrijkste belastingen hieronder op een rijtje.

Vraag specifieke informatie na bij je gemeente, aangezien deze belastingen (en hun omvang) ook van jaar tot jaar kunnen veranderen. Een handig overzicht overzicht vind je op Editoria. De meest actuele belastingreglementen zijn beschikbaar op de website van elke gemeente.

Heel wat Brusselse gemeenten heffen een belasting op woningen waar de bewoners officieel niet in het bevolkingsregister ingeschreven zijn. Die belasting geldt soms ook voor koten. In principe laat de regelgeving toe om de student-huurder die belasting te laten betalen, maar eigenlijk zijn het de eigenaars die geviseerd worden en aansprakelijk zijn indien de student niet betaalt. Studenten krijgen wel vaak een korting of vrijstelling op de belasting op tweede verblijf.

Het begrip ‘gemeubeld verblijf’ is vrij breed. Elke gemeente hanteert eigen definities. Koten kunnen onder de noemer ‘gemeubeld verblijf’ vallen. Het is de eigenaar van de studentenwoning die de belasting moet betalen.

Veel gemeenten heffen ook een belasting op gebouwen die leeg staan en de woningmarkt dus nutteloos bezetten. De meeste gemeenten hebben hiervoor een eigen besluit waarin de procedures en eventuele sancties beschreven worden. Deze belasting is van toepassing als je studentenwoning leeg blijft staan.

Let wel: behalve deze lokale belasting bestaat er ook een boete die kan worden opgelegd vanuit de cel Leegstaande Woningen van de Gewestelijke Overheidsdienst Brussel. Die maatregel is in het leven geroepen om de leegstand in Brussel tegen te gaan. Zodra je als eigenaar wordt ingelicht over de boete, heb je drie maanden de tijd om aan te tonen dat je woning wel degelijk bewoond wordt. Doe je dat niet, dan bedraagt de boete 500 euro per strekkende meter gevel, vermenigvuldigd met het aantal leegstaande verdiepingen en het aantal jaren leegstand. Onafgewerkte kelders en zolders zijn niet in deze berekening opgenomen.

Dit is een belasting die vooral geldt voor langdurige verbouwingen die meerdere jaren duren. Ben je dus van plan om een groot en langdurig project te beginnen, vraag dan zeker bij je gemeente na of er een belasting is die je moet betalen.

De onroerende voorheffing is een belasting die de eigenaar jaarlijks moet betalen. Het bedrag van de voorheffing vertegenwoordigt een percentage van het geïndexeerde kadastraal inkomen. Dat percentage verschilt naargelang de situatie van het gebouw. Bovenop dat percentage komen nog de opcentiemen (een ander deel van de verschuldigde belasting). Die verschillen naargelang de gemeente waar de woning gelegen is.

De eigenlijke huurinkomsten die je verwerft door de verhuur van een kot of woning worden niet belast. Als verhuurder word je belast op basis van het kadastraal inkomen. Hou er rekening mee dat de gemeente via opcentiemen deze belasting nog kan aanvullen.

Het kadastraal inkomen (KI) wordt vermeld op het aanslagbiljet voor je onroerende voorheffing. Dat KI wordt jaarlijks geïndexeerd. Vervolgens wordt het geïndexeerde bedrag met 40 procent verhoogd. Dat is het belastbaar bedrag dat je moet aangeven op het aanslagbiljet voor je personenbelasting.

Bovendien geldt voor gemeubeld verhuur (wat bij een kot van toepassing is) dat de meubels apart als ‘roerend inkomen’ beschouwd worden. Dat kan op twee manieren gebeuren:

De forfaitaire schatting: De administratie maakt een schatting van 40 procent van de totale huur. Dit ‘roerend inkomen’ wordt apart belast aan 30 procent (aanslagjaar 2022), na aftrek van een kostenforfait.

De exacte huur: Je bepaalt in het geregistreerde huurcontract het gedeelte van de huur dat over de meubels gaat (waarvan de helft als beroepskosten worden beschouwd).

Een voorbeeld van belasting op meubels voor een kot van 450 euro, inclusief meubilair:

Opgelet! Als je bijvoorbeeld twintig koten verhuurt, wordt de verhuur mogelijk als beroepsinkomsten beschouwd en dus anders belast. Als je als verhuurder ook nog eens bepaalde diensten (zoals een wekelijkse kuis) aanbiedt, wordt de verhuur zeker als beroepsinkomen beschouwd. Fiscaal is dat dus minder aantrekkelijk. Bovendien vinden studenten dergelijke diensten minder belangrijk dan bijvoorbeeld een goeie internetverbinding, goede geluidsisolatie en een ingerichte keuken.

Sinds 1 januari 2007 ben je als verhuurder van een kot verplicht om het huurcontract te laten registreren. Dat kan online en moet binnen de twee maanden na ondertekening van het contract gebeuren.

De student-huurder is niet verplicht om het contract te laten registreren, maar kan dit wel doen als hij dat wenst. Voor de huurder is er geen registratietermijn bepaald.

Je betaalt geen belastingen (= registratierechten) op de registratie van een contract met student-huurders, maar er is wel een administratieve kost (in 2022 bedroeg die 7 euro).

Opgelet! Als je het huurcontract niet registreert, heeft de student-huurder het recht om het contract eenzijdig te beëindigen zonder naleving van een opzegtermijn.